Conocido como <<El Rey>> de las inversiones, el Cash Flow es un
ingreso pasivo que te generan las propiedades.
Y ¿qué es un ingreso pasivo? Es hacer el trabajo una vez para
ingresar dinero sin volver a involucrarte directamente en la producción
del proceso.
El 1,2,3 de las estrategias:
1. Wholesaling: Poner en contrato la propiedad y venderlo a
alguien más que quiera comprarla. Es una manera rápida de
poder generar ingresos sin dinero, sin crédito, sin trabajo.
2. Fix and Flip: Compras la propiedad y la traspasas a tu nombre,
para remodelar y revenderlas.
3. Cash Flow: Compras la propiedad para poder tener un ingreso
constante mensual pasivo.
Con dichas estrategias vas a poder cobrar de una manera más rápida,
vas a tener la oportunidad de vender una propiedad ya remodelada y
vender de ese contrato o tener la intención de quedarte con la
propiedad por más tiempo esperando un flujo mensual de ingreso
pasivo.
Otra opción de estrategia
Se compró una propiedad de cinco unidades, cada una con dos
recámaras y dos baños en un aproximado de $305,000. La propiedad
estaba destruida, por lo que el dueño me la financió y le ofrecí el
10% de enganche, esto es otra opción que se podría tomar como
estrategia al hacer algún trato.
Le pedí a un prestamista privado los $75,000 que le metimos solo para
remodelación y de esta manera, no pusimos dinero de nuestros
bolsillos. De dichos préstamos, se paga cerca de $2000 al mes, en
impuestos $500, $2500 a la aseguradora, y habiendo tantas cosas por
pagar, los inquilinos aceptaron una renta de $1050 por unidad. Con
dicha estrategia, el edificio pasó de producir $27,000 a $63,000 al
año. Lo que quiere decir que hicimos crecer el complejo de
apartamentos unos $36,000. Es un vivo ejemplo sobre lo que
queremos que entiendan sobre el Cash Flow, haciendo retornos
infinitos cada mes para así obtener la libertad y las riendas de tu
vida.
Preguntas y respuestas de los asistentes
¿Cómo pagas el préstamos que pediste para remodelar?
Al pedir los dos préstamos, el primero lo pagamos mensualmente y
el segundo lo pagamos cuando se vende o se refinancia la
propiedad.
¿Qué pasa con el interés de la deuda que se adquiere
mientras transcurren los meses de remodelación de la
propiedad?
Al solicitar el préstamo, lo solicito cubriendo los meses que la
propiedad va a estar vacía. Contando cuándo serán los cierres de
costo, cuánto es el tiempo que la propiedad va a estar desocupada,
costos operacionales y el costo de hacer el enganche. Al sumar lo
dicho, eso es lo que solicito.
¿Al no tener seguro social, hay prestamistas que me puedan
brindar el dinero necesario para las inversiones en Bienes
Raíces?
Sí, puedes hacerlo. Te recomiendo, para mayor seguridad,
consultarlo con un abogado. También, te sugiero asociarte con
alguien que sí lo tenga y al mismo tiempo formar un equipo
extraordinario.
Al iniciar con el negocio, lo hacía personalmente. Ahora tengo
dentro de la oficina a dos personas que las administran tiempo
completo.
¿Puedo buscar propiedades por medio de un realtor?
Sí, totalmente. Algunas de las propiedades que hemos comprado
han sido por directamente con realtors.
¿Es más conveniente comprar una casa o un departamento?
Personalmente, me gustan más los apartamentos para el ingreso
pasivo más que una casa. Las casas las compro para revender.
¿Se recomienda comprar las propiedades directamente con
los dueños o por medio de terceros?
Recomiendo que entre más cerca esté el dueño, es mejor. En
ciertas ocasiones, al comprar por medio de terceros, los traspasos y
tratos pueden ser un poco complicados.
A principio de éste año, en uno de mis eventos en inglés fue cuando conocí a la Señora Elizabeth y la semana pasada, cerramos su primer trato. Siendo así, uno de los logros más rápidos y grandes que me ha tocado ver con una estudiante de nuestra Academia.
Aunque hace mucho tiempo, cuando Elizabeth compró su primera casa, no tenía interés por el mundo de Bienes Raíces. Pero con el pasar de los años, en el 2004 inició su educación sobre la compra, venta de casas y préstamos.
Sin embargo, como cualquier aprendiz, Elizabeth pasó por buenas y malas experiencias, las cuales ha tenido que superar y aprender para llegar a acomodar mejor sus ideas y realizar sus planes de vida. A pesar de tener conocimiento suficiente, de haber asistido a clases y seminarios sobre Bienes Raíces, Elizabeth decidió inscribirse en nuestro programa con la meta de tener un mentor, quién la ayude a aprender más y a tener su propio negocio.
La propiedad
Elizabeth tenía alrededor de un año de no invertir en una propiedad, cuando una señora amiga la llevó a una casa donde la dueña necesitaba vender de urgencia. Lo que hace esto, una razón más para ser estudiante de nuestra Academia. Dicha propiedad llevaba 11 años sin mantenimiento, abandonada, ventanas dañadas y por dentro era vieja y saturada de cosas que imposibilitaban el paso. Una casa en ese estado, el banco no la hubiese querido financiar, por lo que, como inversionistas, debemos movernos adecuadamente para limpiarla y así ponerla al mercado, esto se llama: Wholesaling que significa tomar posesión de la propiedad y se prepara, sacando escombros para poder revenderla.
La propiedad se le compró a la dueña en $150,000 y se puso a la venta en el mercado en aproximadamente $450,000 e inmediatamente se cerró en un tiempo récord. Dejándole a la Señora Elizabeth un potencial de ganancia de $200,000.
<< Raúl, esto es increíble! Amo saber que esto está sucediendo. Estoy en sus webinarios en inglés y ahora en español. La audiencia que usted tiene es una confirmación para nuestra gente latina sobre la dedicación, la pelea y las ganas que tienen para crecer. >>
-Elizabeth
Recuerden…
No importa de dónde sean, dónde vivan, si tienen ganas y hambre de iniciar o avanzar con su negocio, mi equipo está a su disposición y son siempre bienvenidos a nuestros webinarios. Mi visión, mi anhelo y mi pasión es ayudar a la gente latina y a cualquier persona que quiera ser libre financieramente. Que sea que usted tome la decisión de inscribirse y lograr sus sueños libres de preocupaciones, estando listos para que la vida los cambie cuando estén listos para hacerlo.
¿Crees que por tener un empleo de tiempo completo no puedes dedicarte a un negocio propio?
Hoy, Don Alberto Bravo nos cuenta y aconseja cómo ha logrado él dedicarse a su empleo de tiempo completo y a su negocio propio de Bienes Raíces al mismo tiempo.
Alberto Bravo
Conocí a Don Alberto Bravo hace unos años y me cuenta que había comenzado a tomar algunas clases de Bienes Raíces y a empaparse sobre el negocio. Pero nada sucedía hasta después de convertirse en un estudiante de nuestra Academia. Don Alberto trabaja haciendo entregas de Pan Bimbo y su esposa en Walmart, ambos a tiempo completo. Y aún así, encargándose también de su familia, encuentran tiempo para invertir en el negocio de Bienes Raíces.
Después de 15 años, su meta es retirarse de su empleo actual para así dedicarse solo a la compra y venta de propiedades. Al perder sus dos casas y no saber qué estaba haciendo en ese momento, fue la motivación para no quedarse de brazos cruzados y buscar aprender más sobre dicho campo.
¿Qué es lo más importante que aprendió del evento?
Tener una mente y actitud positiva es lo más importante. Una mente con fe de que el trato se puede iniciar y se va a cerrar de la mejor manera. También, es de mayor importancia, poner la acción requerida porque sino el negocio no es factible. Para hacerlo bien, hay que enfocarse, tener en cuenta que no es algo simple y se debe trabajar bastante para lograrlo.
Primer trato – Don Alberto
Cuando entendí mi propósito y empecé a creer que podía lograrlo, agarré un recurso donde pudiera encontrar propiedades en preconcurso. Con mi esposa comenzamos a escribirle cartas a los dueños de una lista en las que las propiedades están en <<Free for Closure>>, lo que significa que están atrasados con los pagos y el banco puede quitarles la casa. En la segunda semana de haber mandado las cartas recibimos una llamada, la cual nos brindó nuestro primer trato. Compramos la propiedad en $63,000 y se puso en venta en alrededor de $250,000. La razón por la cual la diferencia del precio es tan drástica es porque el dueño firmó el contrato a una semana de que la casa pasara a manos del banco, debiendo unos $5,000 y la pudimos salvar el ultimo día.
El consejo de Don Alberto
Si está dispuesto a dedicarle el tiempo necesario al negocio de Bienes Raíces, lo ideal sería montar un horario, como el que nos da el trabajo, es lo que me ha ayudado. Al respetar el horario, usted pone la acción, el conocimiento y el interés. Tome cursos y empápese lo más que pueda para que se desarrolle como ud espera.
Preguntas y respuestas de los asistentes
¿Si compro los videos, los envían a la casa?
Todo lo que nosotros hacemos, es digital. No hay nada físico, es importante que lo tomen en cuenta. Tenemos una plataforma en la cual tienes acceso para poder mirarlos.
¿Por cuánto tiempo el video está en la plataforma?
El video lo pueden accesar durante un año. Desde el día en el que se inscriben, pueden verlo cuántas veces quieran por 12 meses.
¿Cómo funciona la ley en los diferentes estados con respecto al negocio de Bienes Raíces?
La ley no tiene mucho que ver, específicamente si vas a comprar como inversionista. En lo que puede cambiar la ley es en cómo tratar al inquilino o con el control de la renta.
¿Sabes la diferencia entre una deuda buena y deuda mala?
Entender esta diferencia es importante ya que, no te podríamos prometer que vayas a tener una expansión masiva en tu negocio.
Una ayuda para poder distinguir las deudas son las definiciones de un activo y de un pasivo. Un activo te llega a poner plata en tu bolsillo y un pasivo te lo llega a quitar.
Ahora, te explico la diferencia:
Deuda Mala:Una deuda mala es la que genera un gasto. Todo aquello que llegue a devaluarse, por lo tanto, un pasivo.
Deuda Buena:Una deuda buena es cuando utilizas el dinero de un préstamo y lo llegas a invertir. Llegas a generar más ingresos con ello, un activo.
Tú llegas a definir si es una deuda buena o mala dependiendo del curso o uso que le vayas a dar a ese dinero. Lo llegas a denotar como gasto cuando lo utilizas nada más para ti, habiendo ningún beneficio. Y caracterizas como ingreso, cuando le sacas provecho al generar aún más.
La deuda buena al darte inversión, te da apalancamiento, una expansión a tu negocio y a tu economía. Al final, la deuda la llegan a pagar otros.
La deuda mala te da contracción, te reduce el poder adquisitivo y la terminas pagando tu.
Entiende, también, que tienes la palabra final en cuanto qué hacer con tu capital. Si quieres crecer y expandirte, piensa bien en lo que inviertes, piensa en tu futuro sea cúal sea la decisión que vayas a tomar.
En este caso de estudio quiero demostrarles lo poderoso que es cuando alguien adquiere el conocimiento, la ambición, las ganas y la motivación para iniciar su propio negocio.
James y Ted
James, un nuevo estudiante de la academia tomó nuestro curso a principios de año. En ese momento, estaba decidiendo si regresar a trabajar y tener una rutina establecida o comprar el curso, ya que, el dinero que tenía era para pagar la renta.
Al final, James optó por educarse en Bienes Raíces y de lo aprendido con nosotros, llegó a asociarse con su amigo Ted. Hicieron un trato en el que Ted ponía el capital, James se dedica a conseguir los tratos y se iban a medias con las ganancias.
James y Ted son un ejemplo que para poder hacer las cosas bien, en grande y tener resultados extraordinarios, el poder del conocimiento y de las relaciones son muy poderosas e importantes.
Récord de venta
Cuando James y Ted construyeron su propia empresa pusieron bajo contrato una propiedad por $2,265,000 al comprarla por $1,8 millones. Los propietarios acababan de heredar la casa y como ninguno vivía en la localidad, decidieron vender. La pusieron en el mercado a un precio mayor de lo que realmente valía. Aunque estaba situada en una de las mejores zonas de San Francisco, era una casa antigua y deteriorada, por lo que iba a necesitar una remodelación.
La estrategia de salida que James y Ted utilizaron fue de doble cierre. Cuando tú estás comprando la propiedad al dueño original, ese mismo día se la estás vendiendo a otro comprador.
¿Por qué Doble Cierre? Porque debe haber doble depósito, doble contrato, doble apertura y por supuesto, doble cierre. En pocas palabras, se utiliza el dinero del comprador final para hacer los dos cierres, de esta manera no tuviste que usar tu propio dinero, ni sacar un préstamos del banco, ni pedir un crédito.
Y así, obtuvieron una ganancia de aproximadamente $282,000.
14 Pasos
Les voy a explicar los 14 pasos que James y Ted siguieron para conseguir este contrato:
Seleccionaron un objetivo de mercado. Lo mejor es iniciar tu negocio en tu propia zona, donde ya conozcas cómo se manejan los acuerdos y los precios a los que se ajusta cada área.
Enviaron carta directa al dueño. Escribieron varias cartas que enviaban cada mes a varios vendedores, hasta que cayó la llamada de dicho trato.
Dueño contacta a James y a Ted. Al aceptar la llamada del dueño, les ofrece un precio muy alto por la propiedad, el cual no era factible para un trato.
Por lo tanto, el dueño los contacta con su agente de Bienes Raíces para intentar llegar a algún tipo de acuerdo. Cuando un agente se involucra, todo depende mucho si conoce el área donde se ubica la propiedad porque si no van a haber muchas diferencias. Aunque intentaron conversar y negociar el costo de la casa, no pudieron llegar a un acuerdo.
James y Ted se mantuvieron en contacto por 6 meses con el agente de Bienes Raíces, quien conocía el área e intentaba hacer que los dueños entraran en razón sobre disminuir el precio porque sino, no la iban a vender.
Se contactaron conmigo pidiendo ayuda para analizar bien la propiedad y darles mi apoyo.
Les mencioné sobre lo alto que estaba el precio.
Les hice saber que el precio de esta casa, tomando en cuenta lo deteriorada que estaba y lo que había que invertir en ella, era para un trato aproximadamente de $1,8 millones.
James, Ted y yo nos asociamos, hicimos un acuerdo de sociedad, me asignan el contrato de compra y venta, y aprovechamos para pedir el descuento.
Nos aceptaron la reducción a $1,8 millones.
Llevé 5 compradores inversionistas, por que el que compre debe ser alguien que desarrolle propiedades con experiencia y que sepa construir casas desde sus cimientos.
De los 5 compradores inversionistas, uno ofreció $2,1 millones.
Al asegurar el precio, preparé el contrato de ventade una vez y todos firmamos.
Y se obtuvo un doble cierre ese mismo día, lo que quiere decir que cerramos las transacciones de la compra y venta de la casa casi al mismo tiempo.
Preguntas y respuestas de los asistentes
¿Por qué en el webinario anterior le ofreció un 10% al dueño?
Quería abrirle mi corazón y hacerle saber lo que iba a hacer, que si no compraba sin él dentro de la negociación, no ejecutaba la compra, por lo que ambos debíamos de estar en acuerdo.
¿Si tengo los recursos al tomar las clases, usted igual me ofrece su ayuda?
Si tienes los recursos para poder hacer todo más rápido, algunos pensarían que van en desventaja. Por lo tanto, te sugiero que de igual manera, utilices los recursos de alguien más, ya que es más bonito cuando no usas lo propio para así poner tus propios recursos trabajando en otro lugar.
¿Estará la masterclass disponible en inglés?
Eventualmente lo estará, sí.
¿Hay otra manera, aparte de su correo electrónico en la cual podamos comunicarnos con usted?
Por ahora, sí porque sino no tendría tiempo para mis otras ocupaciones. Cuando sean parte de la academia, les daremos los recursos, contactos y ayuda necesaria para someter sus tratos de una manera más personal.
¿Cómo es que sabe usted tanto sobre la evaluación de una propiedad?
No necesariamente yo tengo que saber todo al respecto, para mejor garantía, tengo a mi equipo de arquitectos e ingenieros que se encargan.
¿Es un contrato de compra y venta con el agente de bienes raíces y otro contrato con el comprador?
El primer contrato lo hizo el agente de bienes raíces en representación de los vendedores y a mí como comprador. Ahora, yo por aparte, estaba haciendo el contrato con el comprador interesado en pagar por la propiedad.
¿Terminaremos trabajando para tu empresa o nos tenemos que convertir en socios?
No, nadie está obligado a trabajar para mi empresa ni a traerme los contratos que hagan. De lo contrario, si necesitan mi apoyo, mi ayuda o que nos asociemos para que ustedes puedan completar su negocio, aporto mi valor.
Si encuentro un buen trato y se me hace difícil cerrarlo, ¿podría usted ayudarme al crear una asociación con alguien más?
Por supuesto que sí puedo ayudarles. Mi consejo es que me avisen tan pronto tengan el contrato porque al final, no les podría servir de mucho.
Si tengo la oportunidad de llegar a comprar una propiedad, ¿tu equipo la podría examinar?
Sí, claro. Lo importante es que sigan las fórmulas y los pasos mencionados para que tengamos todos los parámetros listos.
¿Necesito un agente de bienes raíces para someter una oferta o puedo negociar personalmente con el dueño?
No ocupan un agente para hacer las ofertas. Si están trabajando directamente con el dueño, entonces hacen la oferta con él.
¿Quién puede asesorar en cuanto a los contratos?
Tenemos coaches y mentores, pero te aconsejo que busques la opinión de un abogado.
