Caso de estudio: 3 Unidades bajo contrato en San Leandro, California

Hay personas en Bienes Raíces que aunque tengan experiencia se atoran al comparar propiedades, ya que hay diferentes categorías. En este caso, les pongo como ejemplo una propiedad que puse en contrato hace unos días. Es importante saber que antes de ofrecer un contrato, deben analizar la ubicación de la propiedad, si es una casa o apartamentos, revisar su distribución interna. Calcular un presupuesto de remodelación si se necesitara y calcular cuánto sería la ganancia aproximada si se renta. Con respecto a esto, te enseñaré a utilizar la regla del 1%, la cual te ayuda a saber cuánto debería de producir esa propiedad. Un consejo al hacer comparaciones de propiedades por medio de páginas en internet es no confiarse en todo lo que dicen, a veces no saben exactamente los valores. Por lo tanto, revisa solo la información de las características de la propiedad.

Preguntas y respuestas de los asistentes

  • Si el dueño de la propiedad tiene algún problema legal, ¿se podría comprar?
Si el dueño tuviese un inconveniente legal, sería mejor que lo resuelva antes de poner la propiedad en venta.
  • ¿Puede explicar la regla de 1%, por favor?
La regla del 1% dice que si vas a comprar una propiedad por $100,000, deberías de estar recolectando $1000 mensuales de renta. En otras palabras, por cada $100,000, recolectas un 1%. Al recibir eso, tiende a ser una mejor inversión.
  • ¿Estos cursos son solo para casas o también restaurantes?
Sería solo para casas o propiedades con unidades para apartamentos, ya que los restaurantes son un tema y negocio diferente.

Caso de Estudio – 30K en 30 Días en Inversiones de Bienes Raíces

Resumen de Video 

Mi Historia

Nací en San Francisco, mis padres me llevaron a México hasta los 8 años de edad antes de regresar de nuevo a San Francisco. Allí reciclábamos botellas, pasábamos volantes en las casas, fui cocinero y repartidor de pizza y al llegar a ser repartidor de periódico en la Universidad de Berkeley me di cuenta que quería aprender sobre dar libertad. Comencé a invertir a los 19 años de edad comprando 3 casitas, lo que me salvó de no pagar hipoteca o renta y poder pagar ropa y comida sin preocupación.

Después de haber perdido todo y de confiar en las personas incorrectas, hoy te ayudo a desarrollarte y a crecer como persona para tu negocio.

Negocio Inteligente 30k en 30 días en inversiones de bienes raíces

Hoy pusimos en contrato un terreno de $90,000 por error y con un depósito de $100, lo cual significaba que íbamos a pagar esos $90.000. La situación es que yo solo pago el 33% del valor de la compra o menos, por lo tanto al hablar con el dueño le ofrecí pagar $35.000, los cuales rechazó y presentó una contra-oferta de $45.000.

Caminamos el terreno y el dueño me enseñó un dibujo de lo que él planeaba hacer ahí, siendo un lote baldío. Deben saber que los lotes baldíos, si no se compran a buen precio, se toman más tiempo en vender y al no proponer una idea creativa, la gente no va a querer dar su dinero en una tierra que solo va a ser terreno. En base a esto, decidimos preparar unos visuales en 3D de lo que el señor había dibujado para así poder mostrar qué es lo que se podía lograr en ese terreno.

Al tener $10,000 de diferencia en los precios, le ofrecí un trato: Pagarle los $45.000 y de ese dinero, darle el 10% arriba de lo que llegue a ganar si se logra vender. Y aceptó.

Se puso el terreno al mercado por $90,000, dos días despúes cayó una oferta de $98,000 y se vendió. Finalmente, como se recuerda, estaba bajo un contrato de $45,000 y se obtuvo una ganancia promedio de $53,000 menos comisiones, gastos de cierre y el 10% prometidos al dueño, quedan aproximadamente $43,000 de ganancia neta.

Los 6 pasos importantes que hacen de este trato un buen trato:

  1. Pudimos poner en contrato el terreno a un buen precio.
  2. Sin dinero propio, sin crédito, sin banco: Utilizamos la estrategia de wholesaling que es cuando se pone bajo contrato y lo vendes. Por lo tanto, se vende el contrato y no la propiedad.
  3. Visuales 3D:  Al crear los visuales en 3D, se logra pintar una idea de lo que se puede lograr en el terreno, lo que ayuda con un mejor panorama y una mejor decisión.
  4. Se vende la visión: Pudimos vender la idea al tener los planos y los visuales, pero se le debe hacer saber al comprador que nos son aprobamos por la ciudad y es una estrategia de lo que podría ser. 
  5. La enlistamos con un agente de Bienes Raíces: Es importante porque el agente ayuda a exponer la propiedad o el terreno a una gran variedad de agentes.
  6. La hicimos wholesale: Esto es cuando al poner la propiedad de un contrato tienes el derecho de traspasar tu contrato sin poner la propiedad a tu nombre.

¿Qué aprendiste?

Pudiste ver como generamos $43,000 de la nada, algo que cualquiera puede aplicar. 

Preguntas y respuestas de los asistentes:

  • ¿Cómo someter una oferta?

Envíamos un correo con los puntos importantes sobre la negociación y se ajusta a manera de cada persona.

  • ¿Cómo ganar algo en la compra tratando de conseguir una propiedad para un amigo?

Tú y tú amigo podrían asociarse, pero no sin antes asegurarse en elegir bien al socio siempre y cuando el trato tenga sentido.

  • ¿Cómo cambiar el precio ya establecido en el contrato del vendedor?

Se inspecciona el terreno y se habla con el dueño, siendo directo y honesto. Si el precio no lo cree proporcional a lo que está vendiendo, podrían iniciar una negociación para eventualmente llegar a un acuerdo sobre el precio y otros puntos de la compra.

  • ¿Siempre se debe hacer una inspección en una propiedad para someter una oferta?

Si estás iniciando con el negocio, lo recommendable es que sí. Siempre puedes ir a inspeccionar para asegurarte del estado de la propiedad, si le hacen falta arreglos o no. Conforme avances, ya podrás ir distinguiendo si en verdad se necesitan la inspección o si puedes exponer una oferta sin necesidad de hacerla.

  • ¿Cómo hago para tener un abogado para los contratos?

Te recomiendo tener un abogado dentro de tu equipo. Puedes buscar en tu área local y entrevistar a diferentes hasta encontrar a alguien que entienda inversiones de real estate. 

  • Para la clase del 5 de octubre, ¿qué beneficios se puede obtener de ustedes?

Uno de los beneficios que reciben es que podré ayudarles a evaluar hasta 3 propiedades, me tomaré el tiempo de ser detallado y mostrarles exactamente qué hacer y cómo hacerlo. También, van a tener acceso a mis recursos y a una prueba de fondos utilizada especialmente cuando estén trabajando con los agentes.

https://raulluna.com/30dias
  • ¿Cómo puedo vender una propiedad sin licencia de real estate?

Si eres dueño de la propiedad, está a tu nombre y la quieres vender bajo tu nombre, no ocupas licencia. Hay una gran diferencia cuando lo haces como inversionista, estas comprando y vendiendo para inversiones. Un agente de bienes raíces necesita una licencia para representar a un vendedor o comprador. Tu estas comprando las propiedades para ti o tu corporación. 

  • ¿Cuáles son los tipos de inspecciones?

Inspecciones de techo, de fundación, inspecciones propias, de propiedad y termite. Ahora hay compañías distintas para todo.